전세 계약 만기가 다가오면 집주인이 보증금을 제때 돌려줄지부터 걱정되죠. 전세사기 소식이 잇따르는 요즘에는 더 불안하고요.
이 글에서는 전세 보증금 반환을 받기 위해 미리 챙겨야 할 계약갱신청구권, 내용증명, 임차권등기명령, 전세보증금반환보증을 주택임대차보호법 조문을 기준으로 정리했습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 순서만 기억해 두세요.
전세 보증금 반환, 언제 어떻게 받나
임대차 계약이 끝나면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 임차인이 집을 비워 주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 서로 맞바꾸는 관계로 보기 때문에, 이사 날에 집을 인도하면서 전세 보증금 반환을 함께 받는 것이 원칙이에요.
문제는 임대인이 새 세입자를 구해야 한다며 반환을 미루는 경우입니다. 법에 반환 기한을 며칠로 못 박아 둔 조항은 없지만, 임대차가 끝났는데도 보증금을 주지 않으면 임대인은 곧바로 이행 지체에 들어가요. 이때부터는 지연이자도 붙습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 반환 의무자 | 임대인(집주인) |
| 반환 시점 | 임대차 종료, 주택 인도와 동시 |
| 미반환 시 | 이행 지체, 지연이자 발생 |
| 대비 수단 | 확정일자와 전입신고, 반환보증 |
계약갱신청구권으로 2년 더 살 권리
계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료를 앞두고 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하고, 갱신되는 계약 기간은 2년으로 봅니다. 이 권리는 1회만 쓸 수 있어요.
행사 시기가 무엇보다 중요합니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 알려야 해요. 이 기간을 놓치면 권리를 쓰기 어려우니, 만기 날짜를 달력에 표시해 두고 미리 준비하세요.
2020년 12월 10일 이후 체결하거나 갱신한 계약부터 이 기간이 적용됩니다. 갱신 요구는 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 보내는 게 안전해요. 기록이 있으면 나중에 전세 보증금 반환 시기를 다툴 때도 도움이 되고요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
임대인도 아무 이유 없이 갱신을 막지는 못합니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 갱신을 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 한정하고 있어요. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 다시 세를 주면 임대인은 손해배상 책임까지 집니다.
| 호 | 거절 사유 |
|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의로 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 동의 없이 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 목적을 달성하지 못하는 경우 |
| 7 | 철거나 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우 |
| 8 | 임대인과 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 |
실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 임대인에게 실제로 거주할 의사와 계획이 있어야 합니다. 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 하고요. 이 조건이 지켜지지 않으면 전세 보증금 반환 분쟁으로 이어지기 쉬워요.
갱신 계약의 임대료 상한
갱신되는 계약은 원칙적으로 전 계약과 같은 조건으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조가 정한 범위에서 올릴 수 있는데, 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못해요.
이 상한은 한 번 오른 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다는 규정과 함께 적용됩니다. 임대인이 5%를 넘겨 부르면 그 초과 부분은 효력이 없으니, 인상 폭을 직접 계산해 보고 협의하세요.
보증금 2억 원에 월세 60만 원인 계약을 갱신한다고 해볼게요. 보증금은 5%인 1,000만 원까지, 월세는 3만 원까지 오를 수 있는 셈이죠. 다만 특별시와 광역시 등은 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.
보증금을 못 받을 때 1단계, 내용증명
만기가 지났는데도 전세 보증금 반환이 이뤄지지 않으면 먼저 내용증명을 보냅니다. 내용증명은 발송인이 언제 어떤 내용을 보냈는지 우체국이 증명해 주는 제도예요. 내용 자체가 사실이라는 걸 증명하지는 않지만, 반환을 요구한 사실과 시점은 확실히 남습니다.
작성은 어렵지 않아요. A4 용지에 보내는 사람과 받는 사람의 주소와 성명을 적고, 계약 내용과 반환 요구, 지급 기한을 육하원칙에 따라 씁니다. 같은 문서를 3부 만들어 우체국 내용증명 창구에 내면 되고, 1부는 발송인, 1부는 우체국, 1부는 수신인이 가져요.
수수료는 내용문서 매수에 따라 달라집니다. 배달증명을 함께 하면 수취인이 실제로 받은 사실까지 확인할 수 있어요.
보증금을 못 받을 때 2단계, 임차권등기명령
내용증명에도 반응이 없으면 임차권등기명령을 신청합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 시·군 법원에 신청할 수 있어요.
이 제도를 쓰는 이유는 대항력과 우선변제권을 지키기 위해서입니다. 전입신고와 확정일자로 얻은 권리는 임차인이 집을 비우면 약해지는데, 임차권등기를 마치면 이사를 가도 그 권리가 그대로 유지돼요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 시기 | 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않을 때 |
| 신청 기관 | 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지원, 시·군 법원 |
| 핵심 효과 | 이사 후에도 대항력과 우선변제권 유지 |
| 비용 | 신청과 등기 비용을 임대인에게 청구 가능 |
함께 내는 서류는 등기사항증명서, 임대차계약증서, 점유와 주민등록을 소명하는 자료, 확정일자가 찍힌 계약서 등입니다. 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있어요. 전세 보증금 반환을 못 받은 채 이사를 해야 할 때 꼭 써먹을 수 있는 절차죠.
보증금을 못 받을 때 3단계, 지급명령과 소액사건심판
그래도 해결되지 않으면 법원 절차로 갑니다. 청구 금액이 3,000만 원 이하인 금전 청구는 소액사건으로 다뤄져서 일반 민사소송보다 간단하고 빠르게 진행돼요.
지급명령은 채무자에게 돈을 내라는 법원의 결정을 서면으로 내리는 절차입니다. 상대가 정해진 기간 안에 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정되어 강제집행까지 갈 수 있어요. 임대차계약서와 계좌 이체 내역, 등기사항증명서를 증거로 붙이면 됩니다.
혼자 진행하기 어렵다면 대한법률구조공단이나 법률상담을 활용하세요. 소송 비용과 절차는 사안에 따라 달라집니다. 이 단계까지 가면 전세 보증금 반환은 법원의 힘을 빌려 받게 되는 셈이에요.
전세보증금반환보증으로 미리 대비
가장 확실한 대비는 계약할 때 미리 보증보험에 가입하는 거예요. 전세보증금반환보증은 임대인이 전세 보증금 반환을 하지 못할 때 보증기관이 임차인에게 대신 지급하는 상품입니다.
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 5억 원 이하이면 가입할 수 있어요. 보증료율은 보증금액과 주택 유형, 부채비율에 따라 달라집니다.
신청 시기를 놓치면 가입이 안 됩니다. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지, 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 한 달 전부터 신청해야 해요.
마지막으로 아래 항목만 순서대로 챙기면 전세 보증금 반환 문제로 당황할 일은 줄어듭니다.
- 만기 6개월 전 갱신 여부와 시기 확인
- 계약서와 확정일자, 전입신고 사본 보관
- 반환 일정을 문자나 내용증명으로 남기기
- 미반환 시 임차권등기명령 신청
- 계약 초기에 전세보증금반환보증 가입
이 글은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 조문과 찾기쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사 안내를 정리한 정보 글이에요. 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 반드시 전문가 상담을 받으세요.
전세 보증금 반환과 함께 준비하면 좋은 글로는 2026 부동산 실전 가이드, 무주택자 내 집 마련과 청약과 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 있어요. 더 자세한 기준은 찾기쉬운 생활법령정보와 주택도시보증공사에서 확인할 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터(law.go.kr) 주택임대차보호법 제3조의3·제6조의3·제7조, 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr), 주택도시보증공사(khug.or.kr) (확인일 2026-10-05)
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