집을 한 채만 오래 갖고 있다가 팔려는 사람들이 가장 궁금해하는 질문은 “이 집을 팔면 세금을 얼마나 내야 하나”다. 1세대 1주택자는 일정 요건만 채우면 양도소득세를 아예 내지 않거나 크게 줄일 수 있는데, 정확한 조건을 모르고 팔았다가 예상보다 훨씬 많은 세금을 내는 경우가 적지 않다. 이 글에서는 국세청 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건과 12억 원이 넘는 고가주택일 때 세금을 어떻게 계산하는지, 신고는 어떻게 하는지 실제 숫자를 넣어 정리한다.
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1세대 1주택 비과세란? 대상과 핵심 요건
국세청 기준으로 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”은 1세대가 양도일 현재 국내에 집을 1채만 보유하고 있으면서 그 집을 2년 이상 보유한 경우를 말한다. 다만 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 아니라 12억 원을 넘는 부분에 대해서만 세금을 매긴다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역(2026년 9월 현재 서초·강남·송파·용산구)에서 주택을 취득했다면 보유기간뿐 아니라 거주기간도 2년 이상 채워야 비과세를 받을 수 있다. 반대로 미등기 상태로 파는 집이나 실제 거래 금액과 매매계약서 금액이 다른 경우에는 요건을 갖췄더라도 비과세를 받을 수 없다는 점도 함께 기억해야 한다.
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보유기간과 거주기간, 얼마나 채워야 할까
보유기간은 집을 산 날부터 파는 날까지를 계산한다. 원칙은 2년 이상 보유해야 하지만, 예외도 있다. 취학이나 근무지 이동, 질병 치료처럼 부득이한 사유로 1년 이상 그 집에서 실제로 거주하다가 이사하며 파는 경우에는 보유기간 제한을 받지 않는다. 조정대상지역 여부에 따라 요구 조건이 달라진다는 점도 놓치기 쉽다. 조정대상지역 밖에 있는 집은 2년 보유만 채우면 되지만, 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이라면 보유기간 2년에 더해 그 기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 비과세를 인정받는다. 여기에 더해 오래 갖고 있을수록 양도차익에서 공제해 주는 장기보유특별공제율도 함께 올라가므로, 보유·거주 기간을 정확히 따져보는 것이 세금을 줄이는 첫걸음이다.
| 보유·거주 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 | 합계 공제율 |
| 3년 이상~4년 미만 | 12% | 12%(2년 거주 시 8%) | 24%(20%) |
| 4년 이상~5년 미만 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상~6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상~7년 미만 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상~8년 미만 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상~9년 미만 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상~10년 미만 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
12억 초과 고가주택은 어떻게 계산될까
12억 원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세한다. 국세청이 공개한 계산 사례를 보자. 2006년 5월 취득해 10년 이상 실거주하다 2022년 1월 15억 원에 판 경우, 취득가액 8억 원과 필요경비 3천만 원을 빼면 전체 양도차익은 6억 7천만 원이다. 여기에 과세대상 비율(양도가액 15억 원 중 12억 원을 초과하는 3억 원의 비중)을 곱하면 과세대상 양도차익은 1억 3천4백만 원이 된다. 10년 이상 거주했다면 장기보유특별공제율이 80%까지 적용되므로 공제액은 1억 7백2십만 원이고, 최종 과세대상 양도소득금액은 2천6백8십만 원으로 줄어든다. 부부 공동명의라면 지분별로 양도가액과 취득가액을 나눠 계산하는데, 각자에게 낮은 세율 구간과 기본공제가 적용돼 전체 세 부담이 줄어드는 경우가 많다.
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신고 방법과 놓치면 생기는 불이익
양도소득세는 집을 판 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 국세청 홈택스에서 전자신고가 가능하며, 매매계약서 사본과 취득 당시 계약서·영수증, 등기부등본, 필요경비 증빙서류를 함께 준비해야 한다. 비과세 요건에 해당한다고 판단되면 신고 자체를 생략해도 되지만, 실제로는 국세청이 사후에 요건 충족 여부를 확인하므로 관련 서류는 최소 5년 이상 보관해 두는 것이 안전하다. 신고 기한을 넘기면 무신고가산세(원칙 20%, 부정행위는 40%)와 하루 0.022%씩 붙는 납부지연가산세를 추가로 물어야 한다. 미등기 상태로 양도한 자산은 애초에 비과세 대상에서 빠지고 70%의 높은 세율로 과세되므로, 등기부터 먼저 마치고 매매를 진행하는 것이 원칙이다. 계산이 복잡하거나 다주택·상속·증여가 얽힌 경우에는 국세청 상담전화(126번)나 세무사 상담을 통해 개인 상황에 맞는 세액을 미리 확인하는 것을 권한다.
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한눈에 보는 비과세 요건 비교표
상황에 따라 비과세 인정 여부가 크게 달라지므로, 아래 표로 대표적인 경우를 정리했다.
| 구분 | 조건 | 비과세 여부 |
| 일반지역 1주택 | 2년 이상 보유 | 비과세(12억 원 이하분) |
| 조정대상지역 1주택 | 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 요건 충족 시 비과세 |
| 부득이한 사유로 이사(취학·근무·질병) | 1년 이상 거주 후 양도 | 보유기간 제한 없이 비과세 인정 |
| 미등기 양도자산 | 등기 없이 양도 | 비과세 배제, 70% 중과세율 적용 |
한눈에 보는 요약
1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주도 추가)가 기본 조건이고, 12억 원을 넘는 부분만 과세된다. 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제율이 최대 80%까지 늘어나 세금이 크게 줄어든다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스로 예정신고를 하고, 관련 서류는 5년 이상 보관해 두는 것이 안전하다. 다주택이거나 상속·증여가 얽힌 복잡한 경우는 국세청 상담전화(126번)나 세무사와 함께 개인별 세액을 확인해 보는 것이 좋다.
출처: 국세청 (확인일 2026-09-28)